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婴儿潮与房地产

地平线之光 — Tue, 09 Mar 2010 04:58:11 +0000

昨日偶尔看到了一篇讲述美国婴儿潮的文章，突然就想到了和地产价格之间是否有某种必然的联系，毕竟婴儿潮伴随着的是住房的刚性需求。

查找一些资料，了解到了美国婴儿潮以及随后房地产的情况。
1、美国婴儿潮以及房地产：

美国“婴儿潮”是指第二次世界大战以后在1946年到1964年生育高峰期间出生的一代美国人。

美婴儿潮时代房地产牛市：持续时间超过15年，年均房价涨幅超过15%。

美国婴儿潮出生年份都已有定论，重要的是什么时候开始婴儿潮时代的人开始消费和投资房地产？

我们采纳美国著名经济学家哈里•登特(Harry S. Dent)的理论，他认为31岁是购买第一套房的高峰期，所以我们把婴儿潮时代第一年出生的人达到30岁时，视为婴儿潮房产消费时代开始，婴儿潮最后一年出生的人至少达到30岁，视为进入婴儿潮房产消费时代后期。

      经过大量的资料收集和数据加工，得到的结论是：(1)婴儿潮时代在经济上的人口红利巨大，在婴儿潮成员进入30岁前后，人口红利集中体现在地产红利及其牛市上。(2)婴儿潮时代的地产红利表现为大规模婴儿潮成员对房地产长时间的基本居住需求、消费升级和不动产投资需求。(3)房地产牛市表现为地价和房价的长期上涨，持续时间达15年以上，房产消费时代平均每年房地产价格涨幅超过15%。
     1976-1990年他们因结婚立业而买房，出现第一次置业高峰；1993-2005年他们因财富增加而改建或购买多套住宅，出现第二次置业高峰。两次置业高峰均推动房价和销售量的持续快速上涨，1976-2005年的31年间房价平均每年保持19%的增速，销售量平均每年保持5%的增速，出租房加自有房的空置率均很低，且波动小。
      来自美国NAR的调查统计数据显示：婴儿潮时代中97%的家庭都拥有住宅，而截至07年前三季度美国房屋自有率只有68%，婴儿潮时代的住宅购买力和消费能力由此可见。此外，47%的家庭还拥有主要住宅以外、包括土地、出租房、商业地产等不动产。

2、日本婴儿潮

日本婴儿潮“团块世代”为在1947-1949年间出生，总人数800万，就业人数550万。

1975年左右团块世代成员进入30岁前后的置业高峰，都市地价指数从1971年最低的1835点持续上涨，1986年突破1万点，1991年达到28530点最高峰，波谷波峰最高涨幅为14.6倍。1980-1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，350%涨幅，为最小。

3、中国婴儿潮

新中国成立后共出现过三次婴儿潮

　建国后不久就出现了第一次婴儿潮：当时，刚刚解放的新中国实行鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。但是当时中国人口只有4亿，基数小，战后婴儿潮人口的绝对数量相对不大。
　第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。这时期，国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势很猛，人口出生率在30‰~40‰之间，平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在，他们已成长为社会的中坚。
　进入1980~1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮，亦撑起了一个代表性的名词——“80后”一代。

作为80后的我们，我们属于第三批的婴儿潮，这个数量众多，主要集中在1980-1990年，那么按照美国经济学家哈里•登特的理论，第一套房的高峰期应该出现在30年后，也即2010-2020年这个时间段。果真会如此吗？我们的房价还会继续上涨吗？难道这五年之内房价上涨几倍仅仅是开始吗？

我国未来海外油气战略区

地平线之光 — Fri, 05 Mar 2010 04:07:50 +0000

通过对国际油气资源、经济、政治、法律和文化等环境因素分析，并考虑国际石油市场新格局以及中国海外石油项目运行状况,中国石油企业跨国经营目标市场应该选择为：积极进入亚太地区、中亚与俄罗斯石油市场，适当参与南美和非洲两个地区的油气开发，密切关注中东地区石油市场的发展变化，伺机进入。

亚太地区是我国的近邻，文化背景、环境因素和经济发展水平与中国相近。因此，在经营管理和油气运输等方面有诸多便利。尽管该地区油气储量和产量不占优势，且海上油气的进一步勘探开发将面临深海作业和领土争端两大难题。但有些国家（印度尼西亚、马来西亚、文莱）还能出口部分石油。另外，这一地区各国的油气勘探开发和基础建设都需要巨额的外资投入。应该说，相对与其它地区的国家，中国石油企业进入亚太市场现实可行。

中亚与俄罗斯是目前国际石油投资的重点之一，也是我国的近邻之一，石油资源十分丰富。今后，该地区经济的进一步发展，特别是石油和天然气的进一步勘探开发，也都需要大量资金进入。中亚和俄罗斯是中国石油企业跨国经营的重要战略地区，必须给以高度关注。

南美洲与非洲油气资源比较丰富。但该地区远离中国，文化背景、环境因素与中国有较大区别，且经济落后，所以，对该地区的油气勘探开发中国石油企业只可继续谨慎参与。

中东地区是石油资源最丰富的地区。但此地区也是国际政治最为敏感的地区，也是冲突不断的热点地区，民族和宗教矛盾很深，并且相当一部分国家属于亲西方国家，应该说是西方国家特别是美国的传统势力范围，中国石油企业进入该地区必然要担当较大政治风险。但是，该地区也有部分国家与西方国家存在巨大矛盾，客观上需要中国经济和政治渗透，如果能够在政治上和经济上运营得当，也为具有较大潜力的战略地区。

2010年3月5日/董秀成 QQREADER4E4D19AE2DE93F0C

马跃成：今年房价下跌已经没悬念

地平线之光 — Wed, 20 Jan 2010 00:23:36 +0000

这位学者认为，投资投机客的退出将导致房价下跌。

　　近日，北京新高知城高级顾问马跃成发表了很容易在业界引起争论的言论。作为一名学者，他认为中国楼市的两大特点决定了房价在2010年将进入下跌通道，并且“已经没有悬念”。

　　一个特点是楼市主要被投资和投机主导，大家都在赌房价上涨，因此市场比较活跃。但是，一旦预期房价上涨的可能性不大，这些投资和投机者就会从楼市退出，转向其他的行业和机会。

　　另一个特点是，中国楼市一直是处在非涨即降的过程中，要想让中国房价稳定下来比较难。为什么呢？因为楼市的主体是喜欢牟取暴利的开发商和喜欢快进快出的投资投机者。

　　想一下，当楼市主要由普通购房者主导的时候，这些普通购房者是不会接受高房价的，房价再涨也就没有了市场，普通购房者更愿意看到的是房价下降。

　　目前中央调控政策密集出台，从税收、土地、信贷、保障房等多个渠道向房地产市场集中涌来，这个势头充分证明了中央调控楼市的决心。

　　而现在看来，去年的楼市“辉煌”，投资主要是投向了土地储备，楼市交易量的增加也主要是消耗的库存量。试问，房地产的发展不是体现在房屋建筑规模的增加上，不是体现在交易量的增加上，这样的房地产怎么可能长久下去？

　　现在，可能还有一些开发商在继续捂盘惜售，在等待这阵调控的风潮过去，并坚持着高房价不动摇的论调。但是，从中央的政策来看，这次调控的出发点已经不仅仅是从经济角度出发了。如果现在还有人对中央的调控没有信心，以为房价只有涨的可能，没有降的空间，那么请回顾一下2008年楼市的降价打折声，难道不是还记忆犹新吗？据《经济参考报》

10分钟让你全面了解当前世界金融危机(转贴)

地平线之光 — Sat, 16 Jan 2010 03:27:03 +0000

虽然貌似经济危机已经离我们远去了，但是还是可以看看这篇文章，了解一些基本的经济知识。

转载文章时为什么不写清楚转自于何处呢？这篇文章我是从和菜头那里看到的，到Google上搜索了一下，大约有22700个搜索结果，可是，翻来翻去都找不到原出处……如果谁知道原出处，不妨告诉我，谢谢！

对金融危机最普遍的官方解释是次贷问题,然而次贷总共不过几千亿,而美国政府救市资金早已到了万亿以上,为什么危机还是看不到头?有文章指出危机的根源是金融机构采用”杠杆”交易;另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期(Credit Default Swap, CDS).那么,次贷,杠杆和CDS之间究竟是什么关系?它们之间通过什么样的相互作用产生了今天的金融危机?在众多的金融危机分析文章中,始终没有看到对这些问题的简单明了的解释.本文试图通过自己的理解为这些问题提供一个答案,为通俗易懂起见,我们使用了几个假想的例子.有不恰当之处欢迎批评讨论.

一.杠杆

目前,许多投资银行为了赚取暴利, 20-30采用倍杠杆操作,假设一个银行A自身资产为30亿, 30倍杠杆就是900亿.也就是说,这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资,假如投资盈利5%,那么A就获得45亿的盈利,相对于A自身资产而言,这是150%的暴利.反过来,假如投资亏损5% ,那么银行A赔光了自己的全部资产还欠亿15.

二.合同CDS

由于杠杆操作高风险,所以按照正常的规定,银行不运行进行这样的冒险操作.所以就有人想出一个办法,把杠杆投资拿去做”保险.” 这种保险就叫CDS .比如,银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B.机构B可能是另一家银行,也可能是保险公司,诸如此类.对A B说,你帮我的贷款做违约保险怎么样,我每年付你保险费5千万,连续10年,总共5亿,假如我的投资没有违约,那么这笔保险费你就白拿了,假如违约,你要为我赔偿.想A,如果不违约,我可以赚45亿,这里面拿出5亿用来做保险,我还能净赚40亿.如果有违约,反正有保险来赔.所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意for.是一个精明的人,没有立即答应A的邀请,而是回去做了一个统计分析,发现违约的情况不到1%.如果做一百家的生意,总计可以拿到500亿的保险金,如果其中一家违约,赔偿额最多不过50亿,即使两家违约,还能赚400亿. A, B双方都认为这笔买卖对自己有利,因此立即拍板成交,皆大欢喜.

三.市场CDS

B做了这笔保险生意之后, C在旁边眼红了.就跑到B C那边说,你把这100个CDS卖给我怎么样,每个合同给你亿2,总共200亿.想B,我的400亿要10年才能拿到,现在一转手就有200亿,而且没有风险,何乐而不为,因此和B C马上就成交了.这样一来, CDS就像股票一样流到了金融市场之上,可以交易和买卖.实际上C拿到这批CDS之后,并不想等上10年再收取200亿,而是把它挂牌出售,标价亿 220; D看到这个产品,算了一下, 400亿减去亿220, 180还有亿可赚,这是”原始股”不算贵,立即买了下来.一转手, C赚了20亿.从此以后,这些CDS就在市场上反复的抄,现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元.

四.次贷

面A, B, C, D, E, F. …都在赚大钱,那么这些钱到底从那里冒出来的呢?从根本上说,这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利.而他们的盈利大半来自美国的次级贷款.人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人.笔者对这个说法不以为然.笔者以为,次贷主要是给了普通的美国房产投资人.这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房,但是看到房价快速上涨,动起了房产投机的主意.他们把自己的房子抵押出去,贷款买投资房.这类贷款利息要在8% -9%以上,凭他们自己的收入很难对付,不过他们可以继续把房子抵押给银行,借钱付利息,空手套白狼.此时A很高兴,他的投资在为他赚钱; B也很高兴,市场违约率很低,保险生意可以继续做;后面的C, D, E, F等等都跟着赚钱.

五.次贷危机

房价涨到一定的程度就涨不上去了,后面没人接盘.此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁.房子卖不出去,高额利息要不停的付,终于到了走头无路的一天,把房子甩给了银行.此时违约就发生了.此时A感到一丝遗憾,大钱赚不着了,不过也亏不到那里,反正有B做保险. B也不担心,反正保险已经卖给了C.那么现在这份CDS保险在那里呢,在G手里.刚从F G手里花了300亿买下了100个CDS,还没来得及转手,突然接到消息,这批CDS被降级,其中有20个违约,大大超出原先估计的1%到2%的违约率. 每个违约要支付50亿的保险金,总共支出达亿1000.加上300亿CDS收购费, G的亏损总计达亿1300.虽然G是全美排行前10名的大机构,也经不起如此巨大的亏损.因此G濒临倒闭.

六.金融危机

如果G倒闭,那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤,更糟糕的是,由于A采用了杠杆原理投资,根据前面的分析, A赔光全部资产也不够还债. A因此立即面临破产的危险.除了A之外,还有A2, A3 ,…, A20,统统要准备倒闭.因此G, A, A2 ,…, A20一起来到美国财政部长面前,一把鼻涕一把眼泪地游说, G万万不能倒闭,它一倒闭大家都完了.财政部长心一软,就把G给国有化了,此后A ,…, A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付.

七.美元危机

上面讲到的100个CDS的市场价是 300亿.而CDS市场总值是62万亿,假设其中有10%的违约,那么就有6万亿的违约 CDS.这个数字是300亿的200倍.如果说美国政府收购价值300亿的CDS之后要赔出亿1000.那么对于剩下的那些违约CDS,美国政府就要赔出 20万亿.如果不赔,就要看着A20, A21, A22等等一个接一个倒闭.无论采取什么措施,美元大贬值已经不可避免.

以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入,但美国金融危机的严重性无法低估.

央行提高存款准备金率5%，意欲何为？

地平线之光 — Wed, 13 Jan 2010 00:31:28 +0000

晚上看到了央行提高存款准备金率的消息，晚上在床上思考了国家最近的一些政策，缕清楚了思路，发表一下个人看法：
1、此次调整主要针对房地产，而不是股市。

虽然在微博中大家都在讨论这个政策和股市的关系很大，但是我认为此项措施主要针对房地产而不是股市。当前对国家影响最大的一面就是房地产，近一个多月政府先后出台（国四条）（国十一条）加上这次的上调存款准备金率。政府逐渐意识到房地产的泡沫已经严重到需要抑制的阶段。上调存款准备金率对于70%靠银行贷款的地产商来说是非常关键的，对他们来说银行贷款这条路会更加困难，而在国十一条中又鼓励政府多批地，多开发，试问，地产商没有银行贷款哪来钱盖新房？唯一的路就是地产商尽快处理掉手中捂着的房源，在当前释放出剩余的房子，然后才能继续开发新地产。而最近二手房以及新房的交易由于在政府三番五次的政策中又降至冰点，势必将会对一直上涨的房价造成抑制。期待这个拐点的出现。

因为此措施不针对股市，但是又对股市的确有利空影响，预计今天大盘会低开盘整上扬。

2、此次调整的象征意义大于实际意义。

此次调整幅度为5%，不算很大，对房地产商来说不会伤筋动骨，只是传递一个积极地信号，要把房价的上涨回归到一个理性的轨道上来。

3、表明政府实施适当宽松的货币政策的政策要慢慢的放弃。

前段时间的宣传还是继续实施适当宽松的货币政策，现在就宣布提高准备金率，有些出人意料，毕竟准备金率是抑制通货膨胀非常有效的手段，减少流通中的货币。

4、表明中国目前通胀开始严重。

虽然那些经济学家们一再宣称中国目前没有通胀危险，但是央行这一措施的背后表明，目前中国的通胀已经开始蔓延，政府可能随即会出台一系列的加息措施等来巩固此项措施的成果。

存款准备金率介绍　　

存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率（deposit-reserve ratio）。
　　存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。存款准备金率变动对商业银行的作用过程如下：
　　当中央银行提高法定准备金率时，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。反之，亦然。
　　打比方说，如果存款准备金率为7％，就意味着金融机构每吸收100万元存款，要向央行缴存7万元的存款准备金，用于发放贷款的资金为93万元。倘若将存款准备金率提高到7.5％，那么金融机构的可贷资金将减少到92.5万元。

山西大学生举报32家色情网站获奖万元

地平线之光 — Sun, 10 Jan 2010 07:56:27 +0000

8日，“全国扫黄打非”办公室在北京召开颁奖会奖励举报有功人员。其中，山西省一位大学生写信举报32个淫秽色情网站受到万元重奖。

山西大学生：发自真心肺腑地写了这封信，我希望可以得到回应，唤起社会的关注。我就想这么简单。但是没想到后来给我发信，还有现在给我这么大的奖励，我非常高兴，出乎我的意外，舒了一口气，终于功夫不负有心人。

看来“功夫不负有心人”这句话要有新解了，只能说这个哥们太猛了，能找到30多个网站也不是常人能做的出来的，首先自己肯定都看过了吧，我还想找一个看看呢，都找不到，人家能找到30多个，真是牛人，这就是所谓的功夫不负有心人吧。

看看微博上朋友们的评价：

基本靠谱：山西大学生举报32家色情网站获奖万元’—-太有才了。热烈恭喜这位才华横溢的大学生掘的人生的第一桶金。术业有专攻，即使他考研，他的毕业论文也有的写了。

刀刀猫：扫黄惊现江湖高手：山西大学生举报32家色情网站评论：过河拆桥啊这是！

庄三水：山西大学生举报32家色情网站获奖万元。用这位学生的话说，本来自己中学的时候成绩不错，完全可以考上一所本科大学，就因为淫秽网站的影响，结果只考上了一家大专，现在后悔不已。【这哥们真不地道呀，自己爽完了再把人家一举报。】

红鬼狼小姐：什么是恩将仇报？——山西大学生举报32家色情网站获奖万元。哈哈哈哈

又是一年考研时：全国预计140万考生参加研究生考试

地平线之光 — Fri, 08 Jan 2010 14:34:12 +0000

2010年全国研究生考试明天将正式开始，预计全国将有140万考生参加。

回想起05年开始准备考研的日子，一个人像独行侠一样痛苦的上了2个月的自习，每天都在一教的小教室，早起晚睡，最终还是没有忍受的住这个煎熬，选择了保研，理想的中科院也就没能如愿，在人生的十字路口，抉择改变未来的一生，人生没有假设，现在的生活也不错，知足常乐。踏实的走好当前的路就好。这样鼓励自己。

考研是一个很好的提高自己的方式，但并不是唯一的，希望有志于搞科研的同学加上自己的努力能够取得成功，如果不能如愿，还是有很多道路可以选择的，在中国感觉一般院校的研究生教育不太理想。

前几年的考研热以及扩招加速了研究生的贬值化，尤其是09年由于金融危机影响了就业，国家又加大了扩招力度，客观上很多学校研究生教育放羊化，一个导师能带十几个研究生，很多导师都热衷于自己的项目赚钱，真正投入到研究生教育中的时间又缩短，同时研究生的就业竞争越来越大，形势越来越差，导致研究生已经没那么金贵了。

啰嗦一堆，祝愿各位朋友，考研成功。

成都市锦江区公务员，早中晚饭实行“一元就餐制”引热议

地平线之光 — Fri, 08 Jan 2010 07:13:18 +0000

成都市锦江区机关事务管理局下发通知，从2010年1月4日起，早中晚饭实行“一元就餐制”。“获得干部职工的一致好评。”还修建了私家车停车场，免费为机关干部停放私家车辆。网友称这是变相特权，记者采访机关事务管理局与宣传部未果。（1月7日三湘都市报）

看到这个消息，让俺那个眼馋，那个激动，啥时候我们单位也这么“人性化”。进了体制内思考问题果真不向以前那么冲动了，不过说归说，这样的“优惠待遇”还真的有点不靠谱，也就怪不得网友的一边倒的评论了。

现在各单位对公务员待遇福利方面控制的那叫一个严格，就我明白的，周围很多单位过节一毛钱不发，我们这边还好一些，也就是因为是开发区，能发点大米之类的福利，别的单位号称是啥都没有，如果有明目张胆广发福利的，一把手可是很危险的说。可见成都市那个管理局的头也是比较厉害，不过可能四川和山东这边的情况不一样吧，不过这样的措施肯定被单位的人高呼较好。

只是客观上来讲，公务员的定位是国家工作人员，宗旨是为人民服务，花纳税人的钱就要干活，干实事。而不是通过各种方式获得超出工作岗位以外的福利和待遇，而国家对这部分财政控制不严有很大关系，每个单位都有自己的独立预算，而且没有任何部门监督，很难说能做到很公开、透明、廉洁的分配，不是网上有说某个单位年底突击花钱，也有人号称公务员在网上晒工资，引起广大网友的眼红…………。

而当今公务员的待遇一直是网络评论的热点，多少人都盯着公务员的工资说事，其实我感觉公务员的工资真是不高，反正俺拿到手的就那么点。所以就我个人而言，还是希望能加薪。年年加，多多加。

1976年1月8日，周恩来总理在北京逝世，享年78岁

地平线之光 — Fri, 08 Jan 2010 05:43:57 +0000

1976年1月8日，周恩来总理在北京逝世，享年78岁怀念一下我们敬爱的周总理。

这是一个令全体中国人永远怀念的总理；

这是一个没有任何负面新闻的总理；

这是一个为了中国人民鞠躬尽瘁死而后已的总理。

永远怀念我们的总理。

人民的好总理

看看周恩来总理吃饭的样子，不要流泪……

周总理和毛主席最后的握手

韩寒《独唱团》雷人封面

地平线之光 — Fri, 08 Jan 2010 04:47:54 +0000

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