婴儿潮与房地产

地平线之光 — Tue, 09 Mar 2010 04:58:11 +0000

昨日偶尔看到了一篇讲述美国婴儿潮的文章，突然就想到了和地产价格之间是否有某种必然的联系，毕竟婴儿潮伴随着的是住房的刚性需求。

查找一些资料，了解到了美国婴儿潮以及随后房地产的情况。
1、美国婴儿潮以及房地产：

美国“婴儿潮”是指第二次世界大战以后在1946年到1964年生育高峰期间出生的一代美国人。

美婴儿潮时代房地产牛市：持续时间超过15年，年均房价涨幅超过15%。

美国婴儿潮出生年份都已有定论，重要的是什么时候开始婴儿潮时代的人开始消费和投资房地产？

我们采纳美国著名经济学家哈里•登特(Harry S. Dent)的理论，他认为31岁是购买第一套房的高峰期，所以我们把婴儿潮时代第一年出生的人达到30岁时，视为婴儿潮房产消费时代开始，婴儿潮最后一年出生的人至少达到30岁，视为进入婴儿潮房产消费时代后期。

      经过大量的资料收集和数据加工，得到的结论是：(1)婴儿潮时代在经济上的人口红利巨大，在婴儿潮成员进入30岁前后，人口红利集中体现在地产红利及其牛市上。(2)婴儿潮时代的地产红利表现为大规模婴儿潮成员对房地产长时间的基本居住需求、消费升级和不动产投资需求。(3)房地产牛市表现为地价和房价的长期上涨，持续时间达15年以上，房产消费时代平均每年房地产价格涨幅超过15%。
     1976-1990年他们因结婚立业而买房，出现第一次置业高峰；1993-2005年他们因财富增加而改建或购买多套住宅，出现第二次置业高峰。两次置业高峰均推动房价和销售量的持续快速上涨，1976-2005年的31年间房价平均每年保持19%的增速，销售量平均每年保持5%的增速，出租房加自有房的空置率均很低，且波动小。
      来自美国NAR的调查统计数据显示：婴儿潮时代中97%的家庭都拥有住宅，而截至07年前三季度美国房屋自有率只有68%，婴儿潮时代的住宅购买力和消费能力由此可见。此外，47%的家庭还拥有主要住宅以外、包括土地、出租房、商业地产等不动产。

2、日本婴儿潮

日本婴儿潮“团块世代”为在1947-1949年间出生，总人数800万，就业人数550万。

1975年左右团块世代成员进入30岁前后的置业高峰，都市地价指数从1971年最低的1835点持续上涨，1986年突破1万点，1991年达到28530点最高峰，波谷波峰最高涨幅为14.6倍。1980-1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，350%涨幅，为最小。

3、中国婴儿潮

新中国成立后共出现过三次婴儿潮

　建国后不久就出现了第一次婴儿潮：当时，刚刚解放的新中国实行鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。但是当时中国人口只有4亿，基数小，战后婴儿潮人口的绝对数量相对不大。
　第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。这时期，国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势很猛，人口出生率在30‰~40‰之间，平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在，他们已成长为社会的中坚。
　进入1980~1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮，亦撑起了一个代表性的名词——“80后”一代。

作为80后的我们，我们属于第三批的婴儿潮，这个数量众多，主要集中在1980-1990年，那么按照美国经济学家哈里•登特的理论，第一套房的高峰期应该出现在30年后，也即2010-2020年这个时间段。果真会如此吗？我们的房价还会继续上涨吗？难道这五年之内房价上涨几倍仅仅是开始吗？

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